Lengyelország hatalmas piac, rendkívül jó lehetőségekkel, Magyarországon viszont a jelenlegi gazdasági, finanszírozási környezetben nem éri meg ingatlant fejleszteni. A lakossági ingatlanpiac lassan erőre kaphat, de hosszadalmas lesz a felfutás, és a 2005-2007-es csúcsidőszak - ez a devizahiteles felvételek idószaka, amit a liberális elemzők csúcsnak minösítenek - nem jön el újra, és az irodafejlesztésekben sem tér vissza az aranykor. Pedig a propaganda már elindult az "újfajta" hitelek bereklámozásával, de még a devizának vége sincs. Nemhiába, veszteséget nem könyvelhet el a szektor. Az ukrán válság, illetve az Oroszországgal szemben bevezetett uniós szankciók nem sújtják az összefonódott hitelezói-ingatlanpiaci cégcsoportokat.

Egyre több helyről hallani - leginkább az új konstrukciójú hitelek bereklámozása miatt, egyébként az óvatos statisztkák is figyelmeztető jellegűek -, hogy vége az ingatlanpiaci válságnak, legalábbis Magyarországon mindenképpen. Ha Magyarországról beszélünk, akkor többfelé kell bontani a választ: vannak a lakossági célú és az úgynevezett kereskedelmi célú ingatlanok; utóbbiak alatt a bevásárlóközpontokat, irodaházakat, logisztikai központokat értem. Most mi csak a lakossági részt vesszük górcső alá. A lakossági ingatlanok esetében tényként kezelendő még liberális körökben is, hogy hatalmas nyomás alatt van a piac, nem történtek lakásfejlesztések az elmúlt 5-6 évben, visszasüllyedtünk az 1931-33-as évek, a nagy gazdasági világválság szintjére. Egynegyede vagy egyharmada épült meg annak a lakásállománynak az utóbbi években, mint amelynek a természetes megújuláshoz kellene hozzájárulnia a piacon. Mindez azt jelenti, hogy idővel áremelkedés várható, hisz nő a kereslet, de a kínálat csökken, vagy pedig egy idő után – ha van lehetőség finanszírozói és vevői oldalról is – értelemszerűen növekedhet a lakások száma. 2008 óta azt láttuk, hogy a növekedés nem lineáris, hanem ciklikus, hullámzik a gazdasági bővülés. A lakásfejlesztéseknél mindenféleképp szükség lesz a növekedésre, de ez elhúzódva, fokozatosan történik. Magyarországon a korábbi devizahitelezési hullám megviselte az emberek költségvetését és a gondolkodásmódjukat is megváltoztatta. Sokkal óvatosabban vesznek majd fel hitelt, a bankok pedig körültekintőbben járnak el a hitelkínálatok esetében. Nem fog előállni a 2005-2007-es csúcsidőszak. Egy évi 15-20 százalékos növekedés – új lakás építésszámában, vagy tranzakciók számában – ugyanakkor várható a következő 3-4 évben.
Hozzá kell azonban tenni, hogy a növekedés azért is történhet lassabban, mivel az ingatlanfejlesztéseknél – és ez igaz a lakás-, illetve a kereskedelmi célú ingatlanfejlesztésre is – nem lehet egyik napról a másikra épületeket felhúzni. Meg kell vásárolni a telket, engedélyeztetni kell a terveket, meg kell építeni, azután bérbe kell adni, vagy értékesíteni kell az ingatlant. Abban a pillanatban, amikor van egy ideális finanszírozási környezet, és van igény is a piacon, akkor az minimum két évet jelent addig, míg a ma megkezdett fejlesztések megvalósulnak. Tehát ez a jövő kilátása; vakablak!


Gölöncsér Miklós