Időzített bomba ketyeg a forintosított devizahitelekben

2015. június 8. A
forinthitel kamatok hirtelen emelkedése akkora sokkhatást okozhat a
most már forintosított, korábban deviza alapú jelzáloghiteleseknek,
mint amikor a svájci frank árfolyama 155 forintról 200-220 forintra
szállt el. A törlesztők 30-50 százalékkal emelkedhetnek, az átárazás
pedig azonnali lesz. A most történelmi mélyponton lévő hitelkamatok
megugrásától semmi nem védi az adósokat, a hitelük ára ugyanis
háromhavonta változhat. Csak a hosszú távon fix kamatozású hitelek
jelenthetnek biztonságot. Rekordmélységbe estek a forint pénzpiac kamatok, sőt a közeljövőben
még további kamatesés várható.
Ennek köszönhetően a lakáshitelek kamata történelmi mélyponton áll. Az
eddig deviza, most már forintosított ingatlanhitelek esetében ráadásul
az MNB olyan szigorú feltételeket szabott a kamatokra, hogy mindössze
4,5-5,5 százalékos kamattal ketyeg tovább a tartozás. Most még! –
tehetjük hozzá. Abban a pillanatban azonban, ahogy változás áll be a
piacon – akár külső (világgazdasági), akár belső (hazai) okokból -, és
fordul a trend, a hitelesek gyakorlatilag azonnal meg fogják érezni. Egy
számukra kedvezőtlen forgatókönyv esetén akár olyan sokkhatás is
érhető őket, mint amikor a 155 forintos svájci frank mellett felvett
hiteleket hirtelen 200-220 forinton kellett törleszteni –
figyelmeztetett a Portfolio májusi hitelezési konferenciáján Mérth
Balázs, a Deloitte budapesti irodájának partnere.
Az
Azénpénzem.hu tapasztalata szerint sokan abba a hitbe ringatják
magukat, hogy a forintosítással megszűntek a kockázatok, a hitel
törlesztőrészlete már nem fog változni. Ez azonban tévhit, ami nagyon
sokba kerülhet a jövőben. Az árfolyamkockázat ugyan valóban megszűnt (a
múltbelit pedig a forintosítással egy az egyben az adósokra terhelték,
ebből a bankok semmit nem álltak), a kamatkockázat viszont
jelentős. Minél alacsonybab az induláskori kamat, annál nagyobb lehet a
későbbiekben a sokk. A
kamat pedig –minden ellenkező tévhit ellenére
– évente négyszer változhat. A most forintosított, korábban deviza alapú jelzáloghitelek kamatát a háromhavi
BUBOR-hoz
kötötték, ami jelenleg történelmi mélypontján, 1,52 százalékon áll.
Mivel ez a referencia kamat, vele együtt háromhavonta változhat a hitel
kamata is. Mit jelent a törlesztők számára? A Deloitte két tízmillió
forintos hitelre számította ki.
A törlesztő harminc százalékkal nőhet
Egy tízmillió forintos, húszéves
futamidejű hitel esetében a kezdeti törlesztőrészlet 69 500 forint,
amennyiben az induló BUBOR 1,7 százalék, a kamatfelár pedig 3,9
százalék. (Erről a kamatfelárról azt kell tudni, hogy a BUBOR-ra ennyit
tehet rá a bank a hitel kamatának meghatározásakor. Ez is változhat,
de csak három-ötévente, a hitel futamidejétől függően. Sokakat talán ez
ringat abba a hitbe, hogy addig sem változhat a kamat, pedig
módosulhat.) Ez összesen 5,6 százalékos hitelkamat a példában.
Ha
elindul a kamatemelkedés, akkor 250 bázispontos növekedésnél – amikor a
BUBOR 4,2 százalékra nő – a hitelkamatunk ezt három hónap alatt szépen
követi is, és 8,1 százalék lesz. (A háromhavi BUBOR egyébként nem is
olyan régen, alig két éve állt ezen a szinten.) A törlesztőrészlet
pedig valamivel 84 ezer forint fölé nő. Ez olyan, mint amikor a 155
forintos svájci frank mellett felvett devizahitelünk törlesztője a 187
forintra emelkedett árfolyam miatt nőtt meg. Az emelkedés 22 százalék.
Ha
pedig esetünkben az öt év letelte után a bank még a kamatfelárat is
megemeli 60 bázisponttal, akkor az immár 4,2 százalékos BUBOR-ra 4,5
százalékos felár adódik, ami összesen 8,7 százalékos kamatot jelent.
(Ugye emlékszünk arra, hogy ennél még jóval magasabb forinthitel
kamatok is voltak, és semmi garancia nincs arra, hogy ez a jövőbe ne
következzen be?) Ezzel a törlesztő 88 ezer forintra nő, ami
összességében közel 26 százalékkal több, mint kezdetben, és olyan,
mintha 155 forint helyett már 197 forinton fizetnénk.
Még nagyobb lehet az emelkedés
A sokkhatás persze annál nagyobb,
minél alacsonyabbról indul a kamat. Ha ugyanezt a tízmillió forintos
hitelt hosszabb idő, harminc év alatt szeretnénk visszafizetni, akkor
egy alacsonyabb, például 1,2 BUBOR és három százalékos kamatfelár
mellett 4,2 százalék az induló kamat. Egy 300 bázispontos
kamatemelkedés a BUBOR-t 4,2 százalékra emeli, ami akár három hónap
alatt is megdobhatja a kamatunkat. Ez olyan, mint amikor 155 forintról
207 forintra nőtt a svájci frank árfolyama. Erre jöhet még ötévente a
kamatfelár változtatása, ami hetven bázispontos emelés után összesen
7,9 százalékos kamatot jelent. Összességében a hatás olyan, mint amikor
a kezdeti 155 forintos árfolyamról 220-ra nőtt a svájci frank
árfolyama. Pedig ez a kamat még mindig nem is olyan magas! Ha a
törlesztőrészlet változását nézzük, akkor banki kalkulátorok alapján ez
azt jelenti, hogy a kezdeti 48 900 forint 72 600 forintra nő, ami 48
százalékos emelkedés.
Mi a megoldás?
Arra kérdésre, hogy ez a kamatbomba
robban-e vagy sem, és ha robban, mikor, nincs válasz. Mint ahogy a
válságot sem lehetett biztosan kalkulálni, és azt sem, hogy így
megugorhatnak a törlesztők a devizahiteleknél. Nem árt eszünkbe vésni,
hogy annak idején a bankok mindössze arra figyelmeztettek, hogy a
várható árfolyam-ingadozás miatt ne feszítsük ki a család
költségvetését, és hagyjunk tíz százalék tartalékot az esetleges
mozgásokra számítva. A valóság azonban minden rémálmot felülmúlt.
A kamatkockázatot egyedül a hosszú távon, lehetőleg végig fix
kamatozású és törlesztőrészletű hitellel lehet kivédeni. Olyannal,
aminek nem változhat a díja a pénzpiaci mozgások hatására. Ennek
azonban ára van. A fixált kamatozású hitelek kamata ugyanis jóval
magasabb. A hitelek ára (THM) 6-7 százalék körül alakul, ami egy
tízmillió forintos hitel esetében harmincéves futamidővel banktól és
kondícióktól függően a teljes futamidő alatt 64-70 ezer, míg
húszévesnél 74-80 ezer forintos törlesztőrészletet jelent. Ezt kell
mérlegelni!
A serpenyő egyik oldalán a kezdetben alacsonyabb
törlesztőrészlet áll azzal a kockázattal, hogy az emelkedés bármikor
akár ötven százalékos (húsz-harmincéves távon véleményünk szerint még
ennél jóval nagyobb is) lehet, míg a másik oldalán egy jelenleg – és ki
tudja meddig – magasabb havi részletfizetés van, ami viszont állandó és
tervezhető.
Szerző: Lovas Judit