Időzített bomba ketyeg a forintosított devizahitelekben

2015. június 8. A forinthitel kamatok hirtelen emelkedése akkora sokkhatást okozhat a most már forintosított, korábban deviza alapú jelzáloghiteleseknek, mint amikor a svájci frank árfolyama 155 forintról 200-220 forintra szállt el. A törlesztők 30-50 százalékkal emelkedhetnek, az átárazás pedig azonnali lesz. A most történelmi mélyponton lévő hitelkamatok megugrásától semmi nem védi az adósokat, a hitelük ára ugyanis háromhavonta változhat. Csak a hosszú távon fix kamatozású hitelek jelenthetnek biztonságot.

Rekordmélységbe estek a forint pénzpiac kamatok, sőt a közeljövőben még további kamatesés várható. Ennek köszönhetően a lakáshitelek kamata történelmi mélyponton áll. Az eddig deviza, most már forintosított ingatlanhitelek esetében ráadásul az MNB olyan szigorú feltételeket szabott a kamatokra, hogy mindössze 4,5-5,5 százalékos kamattal ketyeg tovább a tartozás. Most még! – tehetjük hozzá. Abban a pillanatban azonban, ahogy változás áll be a piacon – akár külső (világgazdasági), akár belső (hazai) okokból -, és fordul a trend, a hitelesek gyakorlatilag azonnal meg fogják érezni. Egy számukra kedvezőtlen forgatókönyv esetén akár olyan sokkhatás is érhető őket, mint amikor a 155 forintos svájci frank mellett felvett hiteleket hirtelen 200-220 forinton kellett törleszteni – figyelmeztetett a Portfolio májusi hitelezési konferenciáján Mérth Balázs, a Deloitte budapesti irodájának partnere.

Az Azénpénzem.hu tapasztalata szerint sokan abba a hitbe ringatják magukat, hogy a forintosítással megszűntek  a kockázatok, a hitel törlesztőrészlete már nem fog változni. Ez azonban tévhit, ami nagyon sokba kerülhet a jövőben. Az árfolyamkockázat ugyan valóban megszűnt (a múltbelit pedig a forintosítással egy az egyben az adósokra terhelték, ebből a bankok semmit nem álltak), a kamatkockázat viszont jelentős. Minél alacsonybab az induláskori kamat, annál nagyobb lehet a későbbiekben a sokk. A kamat pedig –minden ellenkező tévhit ellenére – évente négyszer változhat. A most forintosított, korábban deviza alapú jelzáloghitelek kamatát a háromhavi BUBOR-hoz kötötték, ami jelenleg történelmi mélypontján, 1,52 százalékon áll.  Mivel ez a referencia kamat, vele együtt háromhavonta változhat a hitel kamata is. Mit jelent a törlesztők számára? A Deloitte két tízmillió forintos hitelre számította ki.

A törlesztő harminc százalékkal nőhet


Egy tízmillió forintos, húszéves futamidejű hitel esetében a kezdeti törlesztőrészlet 69 500 forint, amennyiben az induló BUBOR 1,7 százalék, a kamatfelár pedig 3,9 százalék. (Erről a kamatfelárról azt kell tudni, hogy a BUBOR-ra ennyit tehet rá a bank a hitel kamatának meghatározásakor. Ez is változhat, de csak három-ötévente, a hitel futamidejétől függően. Sokakat talán ez ringat abba a hitbe, hogy addig sem változhat a kamat, pedig módosulhat.) Ez összesen 5,6 százalékos hitelkamat a példában.
Ha elindul a kamatemelkedés, akkor 250 bázispontos növekedésnél – amikor a BUBOR 4,2 százalékra nő – a hitelkamatunk ezt három hónap alatt szépen követi is, és 8,1 százalék lesz. (A háromhavi BUBOR egyébként nem is olyan régen, alig két éve állt ezen a szinten.) A törlesztőrészlet pedig valamivel 84 ezer forint fölé nő. Ez olyan, mint amikor a 155 forintos svájci frank mellett felvett devizahitelünk törlesztője a 187 forintra emelkedett árfolyam miatt nőtt meg. Az emelkedés 22 százalék.

Ha pedig esetünkben az öt év letelte után a bank még a kamatfelárat is megemeli 60 bázisponttal, akkor az immár 4,2 százalékos BUBOR-ra 4,5 százalékos felár adódik, ami összesen 8,7 százalékos kamatot jelent. (Ugye emlékszünk arra, hogy ennél még jóval magasabb forinthitel kamatok is voltak, és semmi garancia nincs arra, hogy ez a jövőbe ne következzen be?) Ezzel a törlesztő 88 ezer forintra nő, ami összességében közel 26 százalékkal több, mint kezdetben, és olyan, mintha 155 forint helyett már 197 forinton fizetnénk.

Még nagyobb lehet az emelkedés


A sokkhatás persze annál nagyobb, minél alacsonyabbról indul a kamat. Ha ugyanezt a tízmillió forintos hitelt hosszabb idő, harminc év alatt szeretnénk visszafizetni, akkor egy alacsonyabb, például 1,2 BUBOR és három százalékos kamatfelár mellett 4,2 százalék az induló kamat. Egy 300 bázispontos kamatemelkedés a BUBOR-t 4,2 százalékra emeli, ami akár három hónap alatt is megdobhatja a kamatunkat. Ez olyan, mint amikor 155 forintról 207 forintra nőtt a svájci frank árfolyama. Erre jöhet még ötévente a kamatfelár változtatása, ami hetven bázispontos emelés után összesen 7,9 százalékos kamatot jelent. Összességében a hatás olyan, mint amikor a kezdeti 155 forintos árfolyamról 220-ra nőtt a svájci frank árfolyama. Pedig ez a kamat még mindig nem is olyan magas! Ha a törlesztőrészlet változását nézzük, akkor banki kalkulátorok alapján ez azt jelenti, hogy a kezdeti 48 900 forint 72 600 forintra nő, ami 48 százalékos emelkedés.

Mi a megoldás?


Arra kérdésre, hogy ez a kamatbomba robban-e vagy sem, és ha robban, mikor, nincs válasz. Mint ahogy a válságot sem lehetett biztosan kalkulálni, és azt sem, hogy így megugorhatnak a törlesztők a devizahiteleknél. Nem árt eszünkbe vésni, hogy annak idején a bankok mindössze arra figyelmeztettek, hogy a várható árfolyam-ingadozás miatt ne feszítsük ki a család költségvetését, és hagyjunk tíz százalék tartalékot az esetleges mozgásokra számítva. A valóság azonban minden rémálmot felülmúlt.

A kamatkockázatot egyedül a hosszú távon, lehetőleg végig fix kamatozású és törlesztőrészletű hitellel lehet kivédeni. Olyannal, aminek nem változhat a díja a pénzpiaci mozgások hatására. Ennek azonban ára van. A fixált kamatozású hitelek kamata ugyanis jóval magasabb. A hitelek ára (THM) 6-7 százalék körül alakul, ami egy tízmillió forintos hitel esetében harmincéves futamidővel banktól és kondícióktól függően a teljes futamidő alatt 64-70 ezer, míg húszévesnél 74-80 ezer forintos törlesztőrészletet jelent. Ezt kell mérlegelni!

A serpenyő egyik oldalán a kezdetben alacsonyabb törlesztőrészlet áll azzal a kockázattal, hogy az emelkedés bármikor akár ötven százalékos (húsz-harmincéves távon véleményünk szerint még ennél jóval nagyobb is) lehet, míg a másik oldalán egy jelenleg – és ki tudja meddig – magasabb havi részletfizetés van, ami viszont állandó és tervezhető.

Szerző: Lovas Judit